1. У прибутковому підході. Методика оцінки земельних ділянок з використанням даного підходу передбачає оцінку вартості об’єкта нерухомості виходячи з перспектив потенційного отримання прибутку.
В цьому випадку при проведенні оцінки земельної ділянки необхідно:
- розрахувати розмір планованих доходів від ренти (для земель комерційного призначення) та інших можливих вигод (орендна плата, прибуток від забудови, збільшення ціни при перепродажі і т. п.);
- врахувати прибутковості при володінні землею і прибутку від подальшого продажу;
- обчислити коефіцієнт прибутковості (капіталізації) об’єкта. Дізнатись, яка зараз актуальна ціна на оцінку землі, можна за посиланням.
2. У порівняльному підході. Даний підхід часто застосовується для оцінки сільських і міських земель, що використовуються для житлових селищ, садівничих, городницьких кооперацій. При цьому порядок оцінки земельної ділянки формується на впорядкування і порівнянні відомостей про ціни продажу подібних об’єктів.
Визначення та аналіз цін продажу зіставляються об’єктів відбувається в кілька етапів:
- виявляються недавні угоди в конкретному сегменті ринку;
- перевіряється достовірність інформації про продажі і відповідність ринкового сегмента;
- оцінюваний об’єкт порівнюється з реалізованими і вносяться відповідні коригування оцінки земельних ділянок з урахуванням ключових відмінностей між ними. При цьому до уваги беруться умови угоди, дата продажу, місце розташування і рівень конкуренції, суттєві фізичні характеристики;
- аналізуються ціни схожих об’єктів, і виводиться кінцева ринкова вартість землі.
3. У витратному підході. Даний підхід полягає у визначенні доцільності придбання землі (з готовою інфраструктурою, будівлями і / або спорудами) в порівнянні з покупкою і зведенням аналогічних за цільовим призначенням споруд на подібному ділянці.
При цьому експертна оцінка земельної ділянки відбувається в наступній послідовності:
- попереднє визначення ринкової вартості поліпшень (будівлі та споруди) на земельній ділянці на підставі дослідження ринку і порівняльних продажів;
- розрахунок витрат на будівництво аналогічних будівель, споруд та інфраструктури, які складаються з прямих і непрямих витрат, а також підприємницької прибутку;
- обчислення фізичного, функціонального і зовнішнього зносу об’єктів, розташованих на оціненого ділянці;
- визначення різниці між відновною вартістю і значенням зносу для обчислення залишкової вартості поліпшень;
- отримання ринкової вартості в результаті вирахування з вартості об’єкта (землі і будівель) поліпшень (витрат на зведення необхідних будівель), які були розраховані раніше.
Складність даного підходу полягає в необхідності врахування:
- тимчасових факторів;
- інфляційних явищ;
- приведення значення всіх витрат на дату оцінки.
Особливості оцінки земельних ділянок
Особливості оцінки земельних ділянок обумовлені специфічними особливостями землі:
- землю не можна відтворити;
- необхідно брати до уваги призначення земельних ділянок і неможливість використовувати землю поза її призначення;
- до землі не вживається поняття зносу, так як термін її експлуатації фактично не обмежений.
