Выбор квартиры на первичном рынке для заработка на аренде — одна из самых популярных и беспроигрышных инвестиций, проверенный способ пассивного заработка в нашей стране. Он актуален для любого областного центра Украины, но особняком тут выступают Киев (столица и самый большой город), Харьков (студенческий, молодежный мегаполис) и Одесса (курорт с повышенным спросом на жилье в теплый сезон).
В Первой столице прибыль, получаемая от сдачи даже одной квартиры, добавляет финансовой свободы. Эти деньги помогут закрыть коммунальные платежи, расходы на обучение детей, регулярную заправку автомобиля и т.д. Но все не так гладко и легко. Есть примеры, когда вложения в недвижимость себя не оправдывают: возникают сложности с поиском арендаторов, термины окупаемости растут, а количество различных хлопот не дает в полной мере радоваться пассивному доходу. Чтобы подобного не случилось, нужно грамотно подойти к выбору объекта для инвестиций. Начать, как минимум, стоит с нашей мини-инструкции.
Выбираем место правильно
Первая задача для инвестора — найти квартиру, которая не будет простаивать без жильцов. Вот несколько главных правил:
-
самое привлекательное жилье для сдачи — объекты в шаговой доступности от станций метро. В крайнем случае поблизости должны быть другие транспортные развязки. Но именно метро добавит популярности и позволит увеличить арендную ставку;
-
жилье в новостройке сегодня более предпочтительно для аренды, чем на вторичном рынке. Тут жильцов привлекают рациональные планировки, облагороженная придомовая территория, хорошие соседи, новый и современный ремонт. За эти плюсы они охотно доплатят;
-
близость ВУЗов — еще один фактор высокого спроса. Харьков — студенческий город, поэтому наряду с молодыми семьями и специалистами главной целевой аудиторией, снимающей жилье, являются студенты. Для них зачастую важнее близость к своему учебному заведению, чем к транспортным развязкам и/или другой инфраструктуре. А если и ВУЗ, и метро, и магазины недалеко — то такая комбинация выглядит особенно аппетитно;
-
лучше в центре города, приемлемо — в спальных районах. Исторический, деловой и географический центр Харькова — это те места, где жилье для аренды не простаивает без дела. Конечно же, удаленные спальные районы тоже востребованы, но тут и арендная ставка будет ниже, и вариативность для сдачи снижается: такое жилье подходит только для долгосрочной аренды, а не для посуточной. А вот промышленные зоны, неблагоприятные районы и пригород — это те объекты, которые нужно рассматривать для покупки под сдачу в аренду лишь в крайнем случае.
Определяемся с числом комнат
Однокомнатные квартиры всегда актуальны для аренды, спрос на них по умолчанию выше, чем на любые другие. К тому же приобрести такое жилье можно дешевле, затраты на последующий ремонт окажутся ниже, да и коммунальные платежи в случае с простоем тоже не столь высоки.
На двухкомнатные квартиры спрос также немал. Их нередко рассматривают семьи с детьми, могут обращать внимания компании студентов из 2-3 человек. Сдать такое жилье можно дороже (приблизительно на 70-100 долларов при прочих равных условиях), но и первичные расходы на приобретение и ремонт недвижимости будут выше, а любой простой без жильцов окажется более болезненным для владельца. Тут без взвешенного анализа и сопоставления с другими критериями (месторасположением, ориентировочным заработком, периодом окупаемости) не обойтись.
Точно не стоит рассматривать инвестору трехкомнатные квартиры. За ту сумму, которую нужно вложить, лучше взять две «однушки». Ставка аренды будет приблизительно на 10-15% выше, чем у двухкомнатной квартиры, а период окупаемости инвестиций существенно дольше.
Выбираем класс жилья
Начинающим инвесторам часто кажется, что лучший выбор — покупка самой бюджетной квартиры, то есть эконом-класса. Действительно, начальные вложения тут будут минимальными. Но такому жилью раньше потребуется серьезный ремонт, речь о замене окон и/или водопроводных труб, электрической проводке и других коммуникаций. Застройщики на них часто экономят, чтобы предложить заманчивую стоимость покупателям.
Если со временем остекление и трубы не менять, электрикой не заниматься, то придется существенно снижать арендную плату. А значит, либо доходы упадут, либо расходы окажутся выше. Поэтому период окупаемости на практике оказывается таким же, как и в жилье более высокого класса.
Самым сбалансированным решением являются квартиры бизнес-сегмента. Тут оптимальное качество строительства и ремонта, неплохие планировочные решения, соответствующая классу внутренняя и придомовая инфраструктура, включая паркинг и другие «плюшки».
Элит-сегмент будет окупаться дольше всего. Все дело в том, что несмотря на более высокие ставки аренды, изначально в этом жилье нужно делать соответствующий статусу ремонт, приобретать дорогостоящую мебель и технику.
Управляющие компании — комфортное будущее, а не лишняя трата денег
Считается, что сдавать жилье через управляющую компанию — это оптимальный вариант, если вы и недвижимость находятся в разных городах или даже странах. Так, если имеется квартира за рубежом, то этот посредник возьмет на себя функции контроля, поиска жильцов и другие текущие хлопоты в обмен за умеренную комиссию (в районе 5-15%).
Но, как отмечают представители застройщика «СтройСити Девелопмент» доверительное управление на практике становится оправданным решением даже в ситуации, когда вы приобрели квартиру для сдачи в аренду в городе своего постоянного проживания. Управляющая компания упростит участь инвестора, забрав порой не самую простую коммуникацию с арендатором и процессы его поиска. Фактически владельцу жилья не нужны будут услуги риэлтора, он сможет исправно получать доход, не занимаясь рутиной, включая капитальные уборки, текущий ремонт и многое другое.
Сегодня в Харькове девелоперы все чаще предлагают услуги управляющих компаний. Те инвесторы, которые ими решили воспользоваться, отмечают, что ведение бизнеса сильно упрощается, работать становится проще и комфортнее, а потраченные на комиссию управляющим компаниям деньги оправдывают себя экономией времени и нервных клеток.
Общие рекомендации понятны, а что по поводу конкретных примеров в Харькове?
В теории вполне понятно, какую квартиру лучше покупать для последующей сдачи в аренду. Нередко при переходе к практике все усложняется и приходится останавливаться на различных компромиссных решениях, к примеру, брать однокомнатную квартиру вдали от метро или все же выбирать объект эконом-класса, вместо желанного бизнес-сегмента.
Но в Харькове найти сбалансированные по всем параметрам решения вполне реально. К таковым можно отнести, к примеру, строящийся ЖК «Дикси» с двумя 9-этажными секциями и планируемым сроком сдачи в эксплуатацию в конце 2021 года. Вкратце проанализируем этот жилой комплекс по всем тем критериям, которые мы упоминали ранее:
-
расположение ЖК «Дикси» оптимально для сдачи в аренду. Адрес — ул. Серповая 4, это деловой и географический центр Харькова, рядом метро Научная, поблизости несколько ВУЗов, в том числе ХНУРЭ через дорогу. В шаговой доступности несколько продуктовых магазинов, включая «СПАР», «Дигма» и т.д., в 10 минутах пешком находятся популярные места отдыха харьковчан — сад Шевченко, парк им. Горького, Саржин Яр;
-
класс жилья — бизнес;
-
предлагаются преимущественно однокомнатные квартиры, но есть и небольшое число двухкомнатных (пока еще не раскуплены);
-
стоимость жилья стартует от 24.8 тысяч у.е. с возможностью приобретения в рассрочку до года;
-
есть управляющая компания, которая готова взять на себя обслуживание, уборку, технический аудит квартир, поиск арендаторов. Декларируется сотрудничество на прозрачных договорных условиях. В результате инвестор де-юре получает готовый бизнес с заранее известными показателями доходности.
От громких эпитетов вроде «оптимальный», «идеальный» или «лучший» вариант для приобретения в отношении ЖК «Дикси» мы воздержимся. Все выводы читатели могут сделать самостоятельно, как и воспользоваться нашими рекомендациями для поиска любого другого объекта недвижимости под сдачу в аренду.
