Дом за городом или городская недвижимость?

Прямо сейчас самым ходовым продуктом рынка украинской недвижимости выступают загородные дома, расположенные недалеко от крупных областных центров. Спрос на них, в отличие от городских объектов, активно растет. Об этом уже успели рассказать не только представители рынка и профильные эксперты, но и многие средства массовой информации национального уровня. Так, в апреле из-за ажиотажного спроса под Харьковом и Киевом найти сбалансированные с точки зрения стоимости и качества предложения уже трудно. Если до карантина дом сдавали за 700-800 долларов, то сейчас арендатор быстро находится и за тысячу у.е.

Аналогичная ситуация и с продажами. В начале весны средняя стоимость жилья за городом почти не менялась, но это пока. И рост спроса, и увеличение себестоимости (в том числе из-за подорожания доллара) начинает толкать расценки вверх. Самыми востребованными становятся объекты на небольшой удаленности от мегаполисов (до 25-40 км) и/или вблизи водоемов.

Рост спроса очевиден

Повышение интереса к загородным домам и дачам вызвано карантинными ограничениями и требованиями самоизоляции. Иметь возможность выйти на собственную придомовую территорию в условиях карантина — ценное конкурентное преимущество перед городскими квартирами. Изолироваться от людей на природе значительнее приятнее, чем в четырех стенах в городе.

Раньше коттеджи и загородные дома рассматривались преимущественно в качестве второго жилья для тех, кто мог себе это позволить. Сегодня к этой не самой многочисленной армии потенциальных клиентов добавляются те, кто готов полностью отказаться от городской жизни в пользу загородной. Для них коттеджи, дачи и домики в деревне являются экологичным, удобным, достаточно безопасным в условиях катаклизмов и эпидемий жильем.

Отчасти нивелируется и традиционный недостаток подобных объектов — удаленность от города, где находится работа, развлечения и вся другая необходимая инфраструктура. В краткосрочной перспективе коронавирус вообще позволяет об этом забыть, а в долгосрочной — готова прийти на помощь пресловутая диджитализация, с постоянной работой на удаленке (а около 5-10% персонала могут остаться работать дома и после снятия ограничений), службами доставки и другими интернет-благами.

Еще один фактор, вызывающий ажиотаж на рынке загородной недвижимости — понимание, что летом традиционных отпусков на море или за рубежом может не быть. Во-первых, нет гарантий, что границы откроют и туризм вообще заработает. Во-вторых, финансовое положение может не позволить таких поездок. Но этот аспект больше стимулирует аренду коттеджей и дач, чем приобретение.

«Загородный» ажиотаж не будет долгосрочным?

Большинство экспертов сходятся во мнении, что тренд повышенного спроса на коттеджи и дачи все же носит временный, краткосрочный характер. Да, тех, кто и раньше задумывался о жизни за городом, ситуация подтолкнула к переменам. Плюс разговоры, о возможных вторых и третьих волнах эпидемии, способны повлиять на настроения инвесторов и/или клиентов, решающих собственные жилищные вопросы. Но зачастую источником таких слухов выступает главная заинтересованная сторона — загородные девелоперы.

Объективно, как только начнется возвращение к нормальной жизни, основные плюсы жизни на природе и наличия собственной придомовой территории утратят столь высокую значимость. А вот явные недостатки загородных объектов на фоне городского жилья станут более выраженными:

  • инфраструктура зачастую слабо развита. И речь даже не о сфере развлечений, за которой точно надо ехать в мегаполис. Во многих коттеджных поселках, не говоря уже о селах и деревнях имеются проблемы даже с базовой инфраструктурой;

  • добираться в город — не быстро и не дешево. На удаленке работать все время смогут единицы, плюс есть школы, куда надо возить детей, больницы, развлекательные центры и другой досуг в городе;

  • загородный дом надо отапливать зимой. Да, летом об этом думать не нужно, но с наступлением холодов вопрос встанет остро. Если тарифы на газ пойдут в гору, то издержки на содержание могут стать крайне неприятным моментом.

Если эти факторы учтены, все плюсы и минусы взвешены, то для многих реальная ситуация уже выглядит иначе. Поэтому даже при наличии свободных средств (допустим, желании защитить имеющиеся сбережения), инвестиции в загородные объекты на пике краткосрочного ажиотажа — сомнительное решение.

Городское жилье быстро вернет утраченные позиции?

По мнению многих экспертов, если сегодня выехать за город в арендованный дом — разумный ход, то для инвестирования и просто на далекую перспективу все же стоит рассматривать городскую недвижимость. Не просесть в цене в случае серьезного кризиса и пользоваться спросом для аренды будут не только объекты эконом-класса, но и комфортное жилье с отличным расположением.

Так, в Харькове в последние годы стали популярны небольшие квартиры с удобными планировками. Если изначально они предлагались в основном в спальных районах, то постепенно ситуация начала меняться. К примеру, у ЖК Dixie помимо таких относительно доступных по стоимости квартир есть и еще одно преимущество — выигрышное расположение в центре города рядом с несколькими университетами и хорошей транспортной развязкой.

Вероятно, после снятия карантинных ограничений схожие объекты в мегаполисах быстро отыграют свои позиции. Приезжим и/или иностранным студентам такую квартиру всегда можно сдать без проблем. А вот что делать с коттеджем без должной инфраструктуры или домом в деревне, требующим серьезных вложений в капитальный ремонт, вопрос, который способен озадачить даже дальновидного инвестора.

Мало чем отличается ситуация, когда выбирается недвижимость для собственных нужд, к примеру, родителями для детей. Молодежь все равно будет стремиться в город, где бурлит жизнь, удержать ее в деревне или коттеджном поселке вряд ли получится даже с помощью приобретения недвижимости.

Вместо выводов

Поддавшись сиюминутным настроениям можно легко переоценить временную или искусственно завышенную привлекательность загородных объектов недвижимости. Необдуманные вложения могут обернуться проблемами для покупателей.

И вот тут действительно беспроигрышный план очевиден и неочевиден одновременно. Так, пока многие кричат «надо срочно приобретать коттедж, особняк, дачу, домик в деревне», выиграть на этом временном ажиотаже способны те, кто эту самую загородную недвижимость сейчас выгодно продадут, а затем выберут комфортные городские квартиры с отличным расположением, вроде упоминаемого выше ЖК «Дикси» или схожих объектов в других мегаполисах. Ведь они точно не утратят своей инвестиционной привлекательности после карантина.